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永嘉法院:村民間簽下“空地賣契”,為何成了一紙空文?
發布日期: 2020- 01- 09 09: 22 訪問次數:

  村民之間簽下一紙“空地賣契”,一方稱無法獲批建房,該土地買賣合同無效;另一方稱這契約僅是土地承包經營權的轉讓,合同理應有效。雙方爭執不下訴至法庭。近日,永嘉縣法院開庭審理了該起確認合同無效糾紛案件,認定該《空地賣契》無效,判決賣方返還價款48萬元。

  2016年初,阿鵬有意“購買”村里的土地建造房屋用于自住,經人介紹向同村阿佐購入一塊大約70平方米的空地。經過多次協商之后,雙方以48萬元的價款達成合意,并簽訂了《空地賣契》。賣契約定:四至以內全部賣盡,東面以**墻外為界,南面為水渠內坎為界,西面為現樹木栽種地內墻為界,北面為垟降腳邊為界,以上范圍內土地總價人民幣肆拾捌萬元整,空地面積大約70平方米。

  然而,阿鵬的建房申請先后遭到村里及國土部門拒絕。經了解方才得知自己“買”的土地屬于農用地而非宅基地,只能用于農用建設,不能用于建造房屋。

  “賣契”成了一紙空文,感到上當受騙的阿鵬一紙訴狀向法院提起訴訟,要求歸還48萬元及利息。

  庭審中,賣方阿佐辯稱,“賣契”里涉及的是家庭承包經營的農村土地,約定的也是土地承包經營權的轉讓而不是土地買賣,可以在同村村民之間有效流轉。

  經審理查明事實后,法院認為,針對被告阿佐提出的土地承包經營權流轉行為,既無證據證明事先征得土地發包方的同意,也無證據證明土地承包經營權已轉移至原告阿鵬的名下,且“賣契”在內容上明確了出賣土地的占地面積、價款、位置等內容,符合買賣的基本要素,因此該行為不屬于經營權轉讓行為,對被告的辯解法院不予支持。涉案《空地賣契》對農用地進行買賣的行為違反法律法規強制性規定,應屬無效。合同無效的,因該合同取得的財產,應當予以返還。

  同時,法官在開庭時向原、被告雙方釋明法理,告知阿鵬應當通過正規途徑審批房屋進行建設,其行為亦有過錯,因此對其主張利息部分不予支持。

  法官說法:

  近年來,涉及農村土地的買賣行為愈加多發,根據土地管理法:任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地……本案中,雙方當事人簽訂的買賣合同違反了該條規定,應為無效。合同法亦規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所造成的損失。因此,法院判決本案被告返還原告購買“空地”的價款。

  法官提醒,國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民,集體土地的所有權人是農業集體經濟組織成員,故任何個人不得對土地進行轉讓買賣。因而,涉及到所謂的“賣地”的情況應當提高警惕,以免承擔不必要的風險。此外,即便就使用權轉讓而言,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,只能在本村內流轉,經過土地管理部門依法批準,發放證件。



作者: 通訊員 清溪 胡華燁

信息來源: 浙江法制報

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